Test 13 jun – Nacionalno udruženje procenitelja Srbije

PROCENA VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
- stručna obuka –

Ime *

Prezime *

Datum *

Email *

1. Rezidualna vrednost zemljišta može biti? *

a) Veća od nule (pozitivan rezultat)
b) Manja od nule (negativan rezultat
c) Jednaka nuli
d) Sve navedeno

2. Kada šef procenitelja potpisuje izveštaj o proceni, on preuzima odgovornost: *

a) samo za vrednost
b) za ceo izveštaj o proceni
c) za prateću adresu
d) samo za najbolje korišćenje

3. Preporučena metoda procene zemljišta je: *

a) metoda ekstrakcije
b) metoda alokacije
c) metoda komparativa prodaje i rezidualna metoda
d) metoda kapitalizacije rente

4. Troškovi izgradnje mogu biti? *

a) Uvek su manji od bruto razvojne vrednosti
b) Jednaki su bruto razvojnoj vrednosti
c) Mogu biti veći manji i jednaki bruto razvojnoj vrednosti
d) Uvek su veći od bruto razvojne vrednosti

5. Kada se procenjuje fizičko propadanje objekta u metodi razlaganja najvažniji koncept starost-životni vek je: *

a) korisni vek, stvarna starost, preostali ekonomski vek
b) ekonomski vek, stvarna starost, preostali ekonomski vek
c) ekonomski vek, efektivna starost, preostali korisni vek
d) nijedno od navedenog

6. Vrednost za određenog investitora znači: *

a) tržišna vrednost
b) opravdana vrednost
c) investiciona vrednost ili subjektivna vrednost
d) suštinska vrednost

7. Diskontna stopa je: *

a) stopa povraćaja celokupnog uloženog kapitala
b) opšta stopa ostvarena ili očekivana od investicije, tokom perioda držanja te investicije
c) investicioni trošak strane finansirane kreditima
d) stopa povraćaja kojom se diskontuju projektovani novčani tokovi u sadašnje vrednosti

8. Na zemljištu se može izgraditi poslovna zgrada-kancelarijski prostor ili industrijska zgrada. Imajući u vidu da postoji zakonska dopuštenost za obe navedene upotrebe, koji faktor će biti merodavan za odlučivanje o najboljoj i najisplativijoj upotrebi? *

a) zakonski dozvoljeno
b) fizički moguće
c) upotreba koja daje maksimalnu vrednost nekretnini
d) Finansijski izvodljivo

9. Koji energetski razredi u Srbiji postoje i koji je najbolji? *

a) od Aextra do E, nabolji je Aextra
b) od A+ do G, najbolji je A+
c) od A do G, najbolji je A
d) od Aextra do F, najbolji je Aextra

10. U slučaju da je izveštaj o proceni dostupan trećim licima u saglasnosti sa proceniteljem: *

a) ove osobe imaju ista prava kao i početni klijent
b) ove osobe mogu iskoristiti izveštaj samo kao izvor informacije i ne kao zaključak
c) ove osobe mogu iskoristiti izveštaj samo ako one plate za to
d) ove osobe mogu koristiti izveštaj i u druge svrhe.

11. Koji od sledećih faktora NE treba uzimati u razmatranje kod izbora tržišne stope kapitalizacije? *

a) rizik povezan sa nekretninom
b) istorijske stope
c) investicione kriterijume specificnog investitora/kupca

12. Preduzetnički profit: *

a) uvek se daje u istom procentu
b) nema tržišnu osnovu
c) ne uzima se u obzir u troškovnoj metodi
d) nijedno od navedenog

13. Kako se zove američki sistem ocenjivanja zgrada koji osim energetskih performansi vrednuje i racionalnost transporta i infrastrukture, recikliranje otpada, namenski sadržaj okruženja-susedstva? *

a) LESD (leadership in energy saving design)
b) LEEB (leadership in energy efficiency building)
c) LEED (leadership in energy and environment design)
d) LEEG (legal energy establishing group)

14. Šta predstavlja Princip balansa kod Metode direktnog poređenja: *

a) Sile ponude određuju vrednost nekretnine
b) Sile ponude i tražnje teže ravnoteži
c) Sile tražnje više utiču na vrednost nekretnine
d) Nebitna je ponuda i tražnja za vrednost nekretnine

15. Metoda direktne kapitalizacije prihoda zasniva se na: *

a) efektivnom bruto prihodu iz prethodne godine
b) godišnjem neto prihodu od nekretnine
c) proseku prihoda iz poslednje dve godine
d) predviđenom prihodu u poslednjoj godini, pre ponovne prodaje

16. Podaci o visini rente i cenama nekretnina na tržištu za rezidualnu metodu su: *

a) Neophodni
b) Nisu relevantni
c) Mogu da se ne koriste
d) nijedan od ponuđenih odgovora

17. Tržišna vrednost je po definiciji: *

a) uvek najviša cena
b) uvek najniža cena
c) najverovatnija cena
d) cena, plus profit

18. Ako prihodi i vrednost nekretnine rastu tokom držanja te nekretnine kao investicije, stopa kapitalizacije je: *

a) jednaka stopi rasta prihoda
b) jednaka diskontnoj stopi
c) manja od diskontne stope
d) veća od diskontne stope

19. Šta znači pojam energetski efikasna zgrada u Srbiji? *

a) zgrada koja uz minimalnu potrošnju energije i minimalnu emisiju CO2 obezbedjuje potrebne uslove komfora
b) zgrada koja uz minimalnu potrošnju energije i minimalnu emisiju CO2 ima najbolji ekološki sastav materijala i ekonomski i socijalno najbolju lokaciju
c) zgrada koja ima najefikasniji sistem grejanja , hlađenja i potrošnje električne energije.
d) zgrada koja uz minimalnu potrošnju energije ima najbolju lokaciju

20. Prilikom procene nekretnine, najbolja i najisplativija upotreba se odnosi na: *

a) izgrađenu nekretninu
b) lokaciju, ako je neizgrađena
c) a ili b
d) a i b

21. U kojoj metodi se vrednost zemljišta dodaje amortizovanoj vrednosti objekta da bi se došlo do procenjene vrednosti: *

a) u prinosnoj metodi
b) u svim metodama
c) u metodi upoređivanja komparativa
d) u troškovnoj metodi

22. Procenitelj može procenti istu nepokretnost za više klijenata ako: *

a) su došli u isto vreme
b) postoji konsenzus klijenata
c) ima dozvolu sudije
d) ima dozvolu profesionalnog udruženja

23. Pri proceni troškova izgradnje koristi se metoda: *

a) upoređenja komparativa
b) prinosna metoda
c) zamene ili reprodukcije
d) nijedno od navedenog

24. Garsonjera je data u zakup studentu, pri čemu je zakupodavac blizak rođak tom studentu, za 225 eura/mesečno. Slične garsonjere se trenutno u bližoj okolini daju u zakup za 325 eura/mesečno. Stopa kapitalizacije je 8% (0.08). Koja bi bila indikacija o tržišnoj vrednosti? *

a) 33.750 eur
b) 46.500 eur
c) 41.250 eur
d) 48.750 eur

25. Koji atribut u Metodi direktnog poređenja najviše utiče na vrednost: *

a) Svi podjednako
b) Lokacija nepokretnosti
c) Površina
d) Spratnost

26. Ekonomski vek je: *

a) efektivna starost plus preostali ekonomski vek
b) vreme u kom će objektat doprinositi ukupnoj vrednosti imovine
c) obično kraći od vremena za koje se može očekivati da objekat fizički postoji
d) sve navedeno

27. Efektivno proteklo vreme je: *

a) isto kao starost objekta
b) kraće nego starost objekta
c) može biti kraće, isto ili duže nego starost objekta
d) uvek duže nego starost objekta

28.U proceni tržišne vrednosti nepokretnosti potrebno je da procenitelj istražuje: *

a) Ko je sve bio vlasnik nepokretnosti
b) Ne mora da istražuje osnov sticanja nepokretnosti
c) Koliko je nepokretnost bila izložena tržištu

29. Veći rizik koji je povezan sa nekretninom će uticati na nivo stope kapitalizacije tako što će stopa biti: *

a) manja, što rezultira manjom vrednošču
b) manja, što rezultira većom vrednošću
c) veća, što rezultira manjom vrednošču

30. Ako rezidualna metoda da negativan rezultat onda je projekat: *

a) Veoma isplativ
b) Neisplativ
c) Na pozitivnoj nuli
d) nijedan od ponuđenih odgovora

31. U okviru troškova poslovanja, fiksni troškovi su oni koji: *

a) se nikad ne menjaju
b) fiksni su tokom posedovanja nepokretne imovine
c) ne menjaju se u zavisnosti od stepena zauzetosti
d) garantovani su od strane prodavca

32. Troškovi finansiranja obuhvataju: *

a) kamate na ulaganje u pripremne radove, kamate na troškove izgradnje i kamate na sve troškove u periodu stabilizacije
b) samo kamate na ulaganje u pripremne radove
c) samo kamate na troškove izgradnje
d) ne uzimaju se u obzir u rezidualnoj metodi

33. Kupljena je nekretnina za 100.000 eura. Godišnji neto prihod je 10.000 eura i predviđa se da ostane isti u narednih 5 godina. Koja je investitorova očekivana stopa povraćaja, ako će se nekretnina prodati nakon 5 godina za 100.000 eura? *

a) veća od 10%
b) manja od 10%
c) tačno 10%
d) može biti veća ili manja za 10%

34. Procena efektivne starosti obuhvata: *

a) fizičko propadanje objekta
b) određivanje kalendarske starosti objekta
c) fizičko propadanje objekta i njegovu funkcionalnu i ekonomsku zastarelost.
d) fizičko propadanje i funkcionalnu zastarelost objekta

35. Kakve vrednosti će biti procenjene za garantovanje zajmova, hipoteke i zaloge: *

a) investiciona vrednost
b) tržišna vrednost
c) poništena vrednost
d) upotrebnu vrednost u kontinuitetu

36. Koji od sledećih uslova ne bi trebalo da utiče na cenu koju je tražio procenitelj da bi izvršio procenu: *

a) složenost posla
b) procenjena vrednost
c) neobhodni troškovi za rad
d) potrebno vreme za obavljanje posla

37. Koji evropski propis definiše energetsku efikasnost zgrada? *

a) ELD environmental liability directive
b) EPBD energy performance of buildings directive 2010/31
c) RED renewable energy directive 2009/28
d) EED energy efficiency directive 2012/27

38. Potencijalni bruto prihod predstavlja ukupan prihod generisan od nepokretne imovine: *

a) pod uslovima 100% zauzetosti
b) pod uslovima prosečne zauzetosti tržišta
c) pod uslovima zauzetosti obezbeđene važećim ugovorima
d) nijedan tačan odgovor

39. Dugoročni finansijski plasmani: *

a) su ulaganja u opremu, građevinske objekte i zemljište
b) su ulaganja u finansijske instrumente koje ne planiramo da prodajemo u izveštajnom periodu, već da obezbedimo učešće u kapitalu
c) su ulaganja u finansijske instrumente koje planiramo da prodajemo u izveštajnom periodu,
d) su ulaganja u finansijske instrumente koje daje učešće u kapitalu privrednog subjekta veće od 100%.

40. Koja od navedenih nije osnovna računovodstvena radnja? *

a) priznavanje,
b) vrednovanje
c) obelodanjivanje,
d) diskontovanje

41. Radovi izrade i montaže čeličnih konstrukcija (ako ovakvi radovi postoje) spadaju u kategoriju radova: *

a) F0 Pripremni radovi
b) F1 Građevinski i drugi radovi do formiranja konstrukcije
c) F2 Građevinsko-zanatski radovi
d) F3 Instalaterski radovi u okviru objekta

42. U okviru garažnog prostora i zajedničkih prostorija u stambenoj zgradi, veličina garažnog boksa je: *

a) 2,3 x 4,8 m
b) 2,4 x 5,2 m
c) 2,7 x 5,5 m

43. Baza podataka NBS sadrži podatke: *

a) o prodatim nepokretnostima preko banaka na teritoriji cele Srbije
b) o procenjenim vrednostima nepokretnosti koje su obezbeđene hipotekom
c) samo o procenjenim vrednostima stanova i kuća
d) o prodatim nepokretnostima preko banaka i u postupku stečaja

44. Uslovi angažovanja procenitelja su: *

a) instrukcije koje procenitelj dobija od naručioca procene ili učestvuje sa naručiocem u sastavljanju istih kako bi što bolje odgovorio zadatku procene
b) standardni ugovor o poslovnoj saradnji
c) nebitni za vršenje procene

45. Na dan procene vrednosti uzimaju se u obzir: *

a) samo tržišni podaci sa tržišta gde je "normalan" nivo aktivnosti
b) samo podaci sa tržišta gde je veliki broj prodavaca i kupaca
c) samo podaci sa velikih tržišta gde je pristup neograničen
d) sve tržišne okolnosti koje postoje na dan procene bez obzira na nivo aktivnosti

46. Glavni pokretači tražnje su : *

a) Porast populacije i zaposlenosti
b) Porast ekonomske aktivnosti
c) Špekulativna tražnja
d) sve gore navedeno

47. Ispitivanje najbolje i najisplativije upotrebe nekretnine je deo investicione analize i ne sprovodi se prilikom procene tržišne vrednosti nekretnine: *

a) tačno
b) netačno.
c) najbolja i najisplativija upotreba nije povezana sa tržišnom vrednošću nekretnine

48. Pri utvrdjivanju najbolje i najisplativije upotrebe razmatra se ispunjenost sledećih kriterijuma: *

a) Da li je predložena upotreba razumna, pravno dopuštena i finansijski izvodljiva
b) Da li je predložena upotreba fizički moguća i razumna, pravno dopuštena i finansijski izvodljiva, uz razmatranje verovatnoće izmene planskih ograničenja pod uslovom da takvu verovatnoću prepoznaju učesnici na tržištu
c) Da li je predložena upotreba pravno dopuštena
d) Da li predložena upotreba odražava razmišljanje prosečnog investitora na tržištu

49. Simetrični objekti su: *

a) manje otporni na seizmička opterećenja
b) otporniji na seizmička opterećenja
c) oblik konstrukcije objekta ne utiče na seizmičku otpornost

50. Po tradicionalnoj podeli radova prilikom izgradnje objekata tesarski radovi spadaju u: *

a) građevinske radove
b) građevinsko-zanatske radove
c) završne radove objekta

51. Procenitelju su se sa zahtevom za procenu vrednosti nepokretnosti obratili i vlasnik nepokretnosti i potencijalni investitor (bez uzajamnog dogovora). Da li procenitelj može da prihvati oba angažmana? *

a) Nikako, pošto je u pitanju sukob interesa
b) Može, ukoliko se dogovori sa vlasnikom nepokretnosti
c)Može, ukoliko se dogovori sa potencijalnim investitorom
d) Može samo u slučaju da pre prihvatanja posla obelodani elemente posla koji se mogu smatrati sukobom interesa i obezbedi pismenu saglasnost svih zainteresovanih strana

52. U okviru prostora zajedničkih komunikacija u stambenim objektima, minimalna širina prostora ispred lifta je: *

a) 150 cm
b) 160 cm
c) 200 cm

53. Navesti TRI opšte prihvaćena pristupa proceni vrednosti: *

a) Tržišni pristup, HABU i prihodovni pristup
b) Tržišni, prihodovni i troškovni pristup
c) HABU, prihodovni i troškovni pristup

54. Analizi najbolje i najisplativije upotrebe nepokretnosti prethodi: *

a) Procena nekretnine troškovnim pristupom
b) Procena nekretnine rezidualnom metodom
c) Analiza tržišta u smislu povezivanja nekretnine sa potražnjom, poredjenja sa konkurencijom, i utvrdjivanja koji deo tržišta može da animira nekretnina

55. Za ocenu tražnje komercijalnog prostora važno je da analiziramo: *

a) Veličinu komercijalnog prostora i veličinu potrošnje
b) Sezonski uticaj na obim ponude i potražnje određene vrste robe
c) Stepen zauzetosti izgrađenog poslovnog prostora
d) Planirane projekte u oblasti stambene izgradnje

56. Ugovori o transakcijama mogu da se koriste u proceni: *

a) samo ako su zaključeni između povezanih pravnih lica
b) samo oni koji su zaključeni posle datuma procene
c) ukoliko smo proverili da li su zaključeni pod tržišnim uslovima
d) samo ako je cena plaćena jednokratno

57. Pri sagledavanju ukupnih troškova u investicionom postupku, za uobičajene investicije visokogranje, koliki procenat vrednosti predstavlja vrednost lokacije/placa? *

a) 10-15%
b) 20-30%
c) 50% i više

58. Koje od navednih metoda pripadaju metodama amortizacije? *

a) linearna, degresivna, funkcionalna.
b) fifo, lifo, i metod prosečne ponderisane cene-bruto varijanta.
c) zakonske i slobodno formirane,
d) metod ukupnih troškova i metod prodatih učinaka.

59. Ugovor sa Direkcijom za gradsko građevinsko zemljište o visini naknade za uređenje GGZ odnosi se na: *

a) bruto površinu građevinskog placa
b) neto površinu objekta
c) bruto površinu objekta
d) površinu građevinskog zemljišta koje gradilište zauzima

60. Šta sadrže lokacijski uslovi, bivša lokacijska dozvola? *

a) pravila građenja i urbanističko tehničke uslove
b) pravo raspolaganja lokacijom
c)pravo započinjanja radova na uređenju lokacije

61. Kako se dele pozajmljeni izvori prema rokovima vraćanja? *

a) dugoročni i kratkoročni,
b) dugoročni, srednjoročni i kratkoročni,
c) višegodišnji, godišnji i mesečni,
d) oporezivi i neoporezivi.

62. Sve veličine koje se prilažu u opisu i služe pri proceni objekta bazirane su: *

a) na osnovu merenja i mera izračunatih na licu mesta
b) na crtežu, planu, projekatu objekta sa ucrtanim svim premerenim veličinama i ne mogu se davati samo na osnovu merenja.
c) na metodu koji procenitelj usvoji

63. Šta je dnevnik? *

a) finansijski izveštaj,
b) dokument,
c) nalog za knjiženje,
d) hronološka evidencija.

64. Ako nas interesuje da utvrdimo da li je privredni subjekt više investirao ili dezinvestirao u stalnu imovinu, pogledaćemo u: *

a) bilansu uspeha,
b) izveštaju o novčanim tokovima,
c) izveštaju o promenama na kapitalu,
d) kontnom okviru.

65. Postupak računanja sadašnje vrednosti uloga koji ćemo izvršiti u budućnosti, zove se: *

a) kamatovanje
b) diskontovanje
c) amortizacija
d) revalorizacija

66. Navesti osnove vrednosti koje nisu zasnovane na tržišnoj vrednosti a definisane su u NSP 2 : *

a) Fer vrednost, Specifična vrednost, sinergetska vrednost, investiciona vrednost
b) Fer vrednost, investiciona vrednost, specificna vrednost, sinergetska vrednost, vrednost pri alternativnoj upotrebi, vrednost pri prinudnoj upotrebi
c) Fer vrednost, investiciona vrednost, sinergetska vrednost

67. Šta je cena? *

a) Cena je jednaka vrednosti
b) Cena je jednaka trošku da se proizvede ili pribavi neko sredstvo
c) Cena je iznos koji se na tržistu traži, nudi ili plaća za neko sredstvo.

68. Tržišna vrednost je po definiciji: *

a) uvek najviša cena
b) uvek najniža cena
c) najverovatnija cena koja ce se ostvariti
d) cena koštanja plus dobit

69. Vrednošću ugovora o građenju obuhvaćeni su: *

a) ukupni troškovi građenja objekta
b) direktni troškovi građenja objekta
c) indirektni troškovi građenja objekta

70. Osnovne vrednosti na kojima se temelji Kodeks etike i pravila profesionalnog ponašanja procenitelja u sastavu Nacionalnih standarda (prema čl. 1.3) jesu: *

a) Poštenje, odgovarajuće profesionalno poštovanje drugih lica i standarda, odgovornost i pouzdanost
b) Poštenje, kompetentnost, odgovarajuće profesionalno poštovanje drugih lica i standarda, pouzdanost
c) Poštenje, odgovarajuće profesionalno poštovanje drugih lica i standarda, odgovornost i profesionalnost
d) Poštenje, odgovarajuće profesionalno poštovanje drugih lica i standarda, poverljivost i pouzdanost

71. Najbolja i najisplativija upotreba moze biti: *

a) Nastavak postojeće upotrebe ili prelazak na alternativni način upotrebe
b) Samo prelazak na alternativni način upotrebe
c) Samo nastavak postojeće upotrebe
d) Samo novi razvoj

72. Procenitelj je tokom izrade procene vrednosti nepokretnosti od naručioca procene dobio nezvaničnu poverljivu informaciju da vlasnik razmišlja o prodaji nepokretnosti, a odluka nije vezana za rezultat procene. Kako procenitelj može da postupa sa ovom informacijom? *

a) Pošto informaciju nije dobio od vlasnika, slobodan je da je koristi kako želi
b) Može da prenese informaciju trećim licima, ali ne sme da je koristi za sticanje lične koristi
c) Ne sme da koristi informaciju niti da je prenosi trećim licima
d) Pošto namera vlasnika ne zavisi od rezultata procene, procenitelj može da koristi informaciju za vlastite potrebe nevezane za procenu

73. Definicija Tržišne vrednosti, prema Nacionalnim standardima procene nepokretnosti (NSP) glasi: *

a) Tržišna vrednost je procenjeni iznos za koji bi nepokretnost mogla da razmeni na datum procene vrednosti između voljnog kupca i voljnog prodavca, u transakciji između nezavisnih i nepovezanih strana, uz adekvatan marketing, pri čemu su obe strane posedovale dovoljno saznanja, postupale razborito i bez prinude
b) Tržišna vrednost je je procenjena cena nepokretnosti za koji bi mogla da se razmeni među dobro obaveštenim i voljnim stranama i koja odražava odgovarajuće interese tih strana.
c) Tržišna vrednost je procenjeni iznos za koji bi se neka nepokretnost mogla da razmeni na dan procene vrednosti izmedju zainteresovanog prodavca i zainteresovanog kupca, pri čemu su obe strane delovale uz dovoljno saznanja i opreza.

74. Za ocenu tražnje stambenog prostora važni su sledeći faktori: *

a) Broj i godišnji prihodi domaćinstava
b) Broj stanovnika
c) Nivo zaposlenosti
d) sve gore navedeno

75. Sopstvena opterećenja na konstrukciju mogu biti: *

a) stalna i promenjiva
b) isključivo stalna
c) isključivo promenjiva

76. Tržišna vrednost nepokretnosti će odražavati: *

a) Tekuću upotrebu nepokretnosti na datum vršenja procene
b) Upotrebu za koju vlasnik nekretnine smatra da je najbolja
c) Najbolju i najisplativiju upotrebu
d) Upotrebu koja je fizički moguća i pravno dopuštena

77. Da bi se ustanovilo da li je odredjena namena zakonski dopuštena, uzima se u obzir: *

a) zakonska ograničenja u pogledu upotrebe nepokretnosti (namene propisane planovima regulacije)
b) samo zakonski dopuštena alternativna upotreba
c) zakonska ograničenja u pogledu upotrebe nepokretnosti (namene propisane planovima regulacije) kao i verovatnoća izmene tih ograničenja , pod uslovom da takvu verovatnoću prepoznaju učesnici na tržištu

78. Tipičan zadatak procenitelja u tržišnoj analizi je sledeći scenario? *

a) Lokacija u potrazi za namenom ili tržištem
b) Namena ili tržište u potrazi za lokacijom
c) Izbor nekretnine za investiranje
d) Analiza potreba investitora

79. Šta je vrednost? *

a) Vrednost je kupoprodajna cena
b) Vrednost je tržišna cena po kojoj se prometuju nekretnine
c) Vrednost je mišljenje o najverovatnijoj ceni koja ce biti plaćena za nepokretnost u razmeni.

80. Zaokruživanje bi trebalo: *

a) da se koristi retko u izveštaju o proceni
b) da se radi samo u zakljucku procene tj. pri donosenju finalnog misljenja o vrednosti
c) ništa od navedenog nije tačno

Name

PROCENA VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI - stručna obuka –

PROCENA VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
- stručna obuka –